Immobilienkauf in Frankreich

Kaufabwicklung

1. Informationen über die Immobilie vor dem Kauf
   
   1. Grundbuch und Grundstückseigentumsurkunde
   2. Katasterplan
   3. Lokale Bauvorschriften (POS bzw. PLU)
   4. Baugenehmigung
2. Welche Rechtsform soll ich wählen?
   
   1. Eigentumsstruktur
   2. Immobiliengesellschaft (SCI = Société Civile Immobilière)
3. Kaufabwicklung
   
   1. Kosten und Gebühren
   2. Vorvertrag (Promesse de Vente)
   3. Notare in Frankreich
   4. Anzahlung (Dépot de Garantie)
   5. Widerspruchsfrist
   6. Suspensivklauseln (Clauses Supensives)
   7. Finanzierung
   8. Gutachten
   9. Vorkaufsrecht
   10. Kaufvertrag (Acte de Vente)
4. Steuer beim Kauf
   
   1. Grundsteuer und Wohnsteuer (Taxe Foncière / Taxe d’Habitation)
   2. Aufwendungen für die Eigentümergemeinschaft
5. Steuer beim Verkauf
   
   1. Erbschaftsteuer
   2. Spekulationsteuer (Impôt sur la plus value)
   3. Vermögenssteuer (ISF = Impôt de Solidarité sur la Fortune)

1. Informationen über die Immobilie vor dem Kauf

1.1 Grundbuch und Grundstückseigentumsurkunde

Der Verkäufer weist mit der Grundstückseigentumsurkunde nach, dass er der Eigentümer des Grundstücks ist. Im Grundbuch sind neben der Identität des Eigentümers auch eventuelle Hypotheken und Belastungen, z.B. Wegerechte, eingetragen.

1.2 Katasterplan

Liegenschaften sind in Frankreich in Parzellen unterteilt, die jeweils eine Katasternummer aufweisen (référence cadastrale) und im Katasterplan (plan cadastral) ausgewiesen wird. Der Katasterplan garantiert nicht die exakte Größe des Grundstücks, gibt aber Hinweise hinsichtlich der solchen sowie bezüglich der Grenzen zu den Nachbargrundstücken.

1.3 Bauvorschriften

Die meisten lokalen Baubehörden veröffentlichen ihre eigenen lokalen Bebauungsvorschriften (POS = Plan d’Occupation des Sols; PLU = Plan Local d’Urbanisme), welche die Möglichkeiten der Bebauung in den jeweiligen Sektoren definieren.

1.4 Baugenehmigung

In Frankreich ist für den Bau, für Änderungen am Bau oder den Abriss eines Gebäudes eine Baugenehmigung (permis de construire) oder bei kleineren baulichen Veränderungen bzw. dem Bau eines Swimmingpools, eine Deklaration des Bauvorhabens (déclaration de travaux) erforderlich. Eine Missachtung kann strafrechtliche Folgen haben und mit einem Bußgeld belegt werden.

2. Welche Rechtsform soll ich wählen?

2.1 Eigentümerstruktur

Grundbesitz kann in Frankreich von natürlichen oder juristischen Personen erworben werden. Natürliche Personen können dabei einzelne oder mehrere Personen sein. Welche Struktur die richtige ist, hängt zumeist von der persönlichen Situation des Käufers ab. Es ist ratsam, sich hierfür rechtlich und steuerrechtlich beraten zu lassen.

2.2 Immobiliengesellschaft (SCI = Société Civile Immobilière)

Grundstücksgesellschaften bieten sich an, wenn mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie erwerben möchten, da im Zeitverlauf ein Verkauf der Anteile an der Gesellschaft jederzeit möglich ist.
Diese Gestaltungsmöglichkeit kann auch genutzt werden, um Anteile im Blick auf die Erbschaftsteuer und zur Ausnutzung von Freibeträgen bei der Schenkungsteuer an Kinder zu übertragen. Lassen Sie sich hierzu unter Berücksichtigung Ihrer persönlichen Situation von einem Steuerexperten beraten.

3. Kaufabwicklung

3.1 Kosten und Gebühren

Der Kaufpreis einer Immobilie, die in Frankreich über einen Immobilienmakler angeboten wird, beinhaltet bereits die Vermittlerkommission. Die einzigen zusätzlichen Kaufnebenkosten, die anfallen, sind deshalb Notarkosten und Grunderwerbsteuern. Diese belaufen sich, in Abhängigkeit, ob eine Hypothek eingetragen wird, auf insgesamt ca. 7 – 8 % des Kaufpreises.

3.2 Vorvertrag

Nachdem der Verkäufer ein – in der Regel schriftliches – Kaufangebot akzeptiert hat, wird ein Vorvertrag (promesse de vente) erstellt. Dieser Vertrag bezeichnet den Kaufgegenstand, enthält die Kaufbedingungen, die Angaben zu Verkäufer und Käufer, den Kaufpreis sowie Angaben zur Finanzierung. Außerdem können Suspensivklauseln (clause suspensives) aufgenommen werden, die während der Zeit bis zum endgültigen Kaufvertrag erfüllt werden müssen und dem Käufer das Recht einräumen, bei Nichterfüllung vom Kauf zurückzutreten (z.B. Ablehnung der Finanzierung durch die Bank). 
Vorvertrag muss vom Verkäufer und vom Käufer unterzeichnet werden. Die Zustellung einer Abschrift an den Käufer erfolgt anschließend mit Einschreiben und Rückschein.

Der Vorvertrag kann von einer Immobilienagentur erstellt werden. Grundsätzlich empfehlen wir die Erstellung durch einen Notar.

3.3 Notare in Frankreich

Notare werden in Frankreich vom Justizministerium bestellt und sind vereidigt. Sie können sowohl für den Verkäufer und den Käufer tätig werden oder Verkäufer und Käufer beauftragen jeweils ihren eigenen Notar ohne zusätzliche Kosten. In diesem Falle teilen sich die Notare die Notargebühr. Immobilientransaktionen müssen von in Frankreich praktizierenden Notaren durchgeführt werden. Wir empfehlen in der Regel, einen eigenen Notar zu wählen, der im Idealfall in der Sprache seines Mandanten kommunizieren kann.

3.4 Anzahlung (Dépôt de Garantie)

Zum Zeitpunkt des Vorvertrages ist beim Notar eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 Prozent auf dem Notaranderkonto zu hinterlegen, sowie die Provision der Agentur. Das Notaranderkonto wird bei einer staatlichen Institution geführt (La Caisse des Dépôts et Consignation), um absolute Sicherheit zu gewährleisten. Grundsätzlich können auch Immobilienagenturen ein Anderkonto führen und Sicherheitsleistungen verwalten.
Saint Tropez Home Finders bietet diesen Service aus Sicherheitsgründen ausschließlich über Notare an.

3.5 Widerrufsfrist

Nach Erhalt des Vorvertrages (promesse de vente) hat der Käufer das Recht innerhalb von sehn Tagen vom Kaufvertrag ohne Nennung von Gründen zurückzutreten. Die bereits beim Notar hinterlegte Sicherheitsleistung (dépot de garantie) wird von diesem zurückerstattet. Das Widerrufsrecht hat ausschließlich der Käufer, nicht der Verkäufer.

Entscheidet sich der Käufer nach Ablauf der 10-Tagesfrist dazu, nicht zu kaufen, erhält der Verkäufer als Entschädigung die beim Notar hinterlegte Sicherheitsleistung (dépot de garantie).
Entscheidet sich der Verkäufer dazu, nicht zu verkaufen, erhält der Käufer seine Sicherheitsleistung zurück und – falls im Vorvertrag vermerkt – einen Schadensersatzbetrag in gleicher Höhe.

3.6 Bedingende Klauseln (Clauses Suspensives)

Ein Käufer kann im Vorvertag bedingende Klauseln vereinbaren, deren Erfüllung bis zur Unterzeichnung des eigentlichen Kaufvertrages erfolgen muss. Diese bedingenden Klauseln können sich auf die Gewährung eines Darlehens zur Finanzierung des Immobilienkaufes durch eine Bank beziehen, auf Wegerechte oder bauliche Anfragen (Genehmigungen für Bau- oder Umbaumaßnahmen) betreffen.
Grundsätzlich enthält der Vorvertrag als bedingende Klausel die Nicht-Inanspruchnahme eines Vorkaufsrechts durch die Gemeinde. Werden bedingende Klauseln bis zum Kaufvertrag nicht erfüllt, kann der Käufer vom Vorvertrag zurücktreten und erhält seine Sicherheitsleistung zurück.

3.7 Immobilien-Finanzierung

Falls Sie den Immobilienkauf finanzieren möchten, ist es ratsam, bereits vor Beginn der Suche mit einer Bank hinsichtlich der Finanzierung zu sprechen. Diese Vorgehensweise ermöglicht Ihnen, Ihre finanziellen Möglichkeiten im Detail zu kennen und schnell handeln zu können, sobald Sie Ihr Traumanwesen gefunden haben. Das französische Recht sieht vor, dass in den Kaufvertrag eine bedingende Klausel hinsichtlich der Finanzierung aufgenommen werden kann. Diese gibt den Anteil der Fremdfinanzierung sowie die möglichen Konditionen wieder. Ab der Unterzeichnung des Vorvertrages hat der Käufer in der Regel eine Frist von 30 – 45 Tagen, während dieser die Bank die Finanzierungsanfrage prüfen und das Darlehen bereitstellen kann. Verweigert die Bank die Finanzierung, muss der Käufer die Absage dem Notar vorlegen und kann dann vom Vertrag zurücktreten. Die Sicherheitsleistung wird an ihn zurückerstattet.

3.8 Gutachten

Der Verkäufer ist verpflichtet, zu seinen Lasten, vor dem Verkauf der Immobilie, ein Gutachten erstellen zu lassen. Dieses beinhaltet die Suche nach Termiten und Asbest, gibt den Zustand von elektrischen Installationen und Gas-Installationen an, erbringt einen Ausweis zur Energieeffizienz und führt sonstige Risiken auf.

Das Gutachten beinhaltet keine Aussagen zur Bauqualität der Immobilie. Der Käufer kann allerdings einen privaten Anbieter mit der Überprüfung zusätzlicher Punkte beauftragen. Gerne können wir Ihnen hierfür Spezialisten nennen.

3.9 Vorkaufsrecht

Der Notar überprüft ob Dritte ein Vorkaufsrecht haben (droit de pre-emption). Beispielsweise haben Mieter in Frankreich das Vorkaufsrecht, die Immobilie zu den vereinbarten Konditionen zu erwerben. Ebenso können angrenzende Landwirte in Agrarzonen ein Vorkaufsrecht besitzen. Grundsätzlich hat die jeweilige Gemeinde ein Vorkaufsrecht, falls das Grundstück für Infrastrukturprojekte oder sonstige der Allgemeinheit dienende Maßnahmen benötigt wird.

3.10 Kaufvertrag (Acte de Vente)

Der Notar nimmt Einsicht in die unterschiedlichen Register bzw. das Grundbuch, erstellt den Entwurf des Kaufvertrages und kümmert sich – falls eine Finanzierung erfolgt – um die Vorbereitung der Eintragung einer Hypothek. Er überprüft, ob sowohl Verkäufer als auch Käufer voll geschäftsfähig sind. Insbesondere stellt er sicher, dass keine Belastungen vorliegen, die den Wert der Immobilie reduzieren und, dass der Verkäufer die Eigentumsrechte besitzt. Es gibt keine gesetzlich geregelte Frist, in der Praxis hat sich aber gezeigt, dass die Realisierung des Kaufvertrages in der Regel zwei bis drei Monate beträgt.

Der Kaufpreis muss vor Vertragsunterzeichnung auf dem Notaranderkonto per Überweisung eingegangen sein. Am Tag der Vertragsunterzeichnung ist eine Versicherungsbestätigung vom Käufer vorzulegen, dass die Immobilie versichert ist.

Ist der Käufer am Tag der Vertragsunterzeichnung nicht anwesend, kann er dem Notar eine Vollmacht zur Unterzeichnung des Kaufvertrages durch einen seiner Mitarbeiter gegeben. Die Unterschrift auf der Vollmacht muss – in Abhängigkeit von länderspezifischen Vorschriften – durch einen Notar oder eine Amtsstelle beglaubigt werden. Sie sollten den Notar rechtzeitig darauf hinweisen, falls Sie zur Unterzeichnung des Vorvertrages oder des Kaufvertrages nicht selbst anwesend sein können.

Sobald der Kaufvertrag unterschrieben ist, geht das Eigentum der Immobilie auf den Käufer über (Zug-um-Zug-Geschäft). Der Notar händigt dem Käufer eine Bestätigung aus, die ihn als neuen
Eigentümer ausweist. Die Eintragung ins Grundbuch nimmt in etwa sechs Monate in Anspruch. Danach erhält der Käufer eine beglaubigte Abschrift über den Notar zugestellt. Die Originale verbleiben im Archiv des Notars.

Mit der Notarbestätigung können alle nötigen Versorgungsverträge abgeschlossen werden (Strom, Wasser, Telefon, etc.). Die Rechnungen der Versorgungsunternehmen können aus dem Ausland bezahlt werden. Es ist jedoch einfacher, in Frankreich ein Girokonto zu eröffnen und Einzugsermächtigungen zur Abbuchung zu erteilen. Gerne sind wir Ihnen bei der Vertragseinrichtung behilflich.

4. Steuern beim Kauf

Die Besteuerung ist in Frankreich – wie auch in den meisten anderen Ländern – sehr komplex und es ist ratsam, seine eigene Situation mit einem Steuerexperten zu besprechen. Die hier aufgeführten Informationen dienen dem allgemeinen Verständnis. Für die Richtigkeit wird keine Haftung übernommen.

Die Höhe von Grund- und Wohnsteuer ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich und berücksichtigt ebenfalls die Größe der Immobilie.

4.1 Grundsteuer und Wohnsteuer

Die Grundsteuer (Taxe Foncière) ist vom Eigentümer im Oktober/November eines jeden Jahres zu bezahlen. Wird die Immobilie unterjährig verkauft, sind die Steuern anteilig vom Verkäufer und Käufer zu tragen. Die anteilige Berechnung erfolgt durch den Notar.

Die Wohnsteuer (Taxe d’Habitation) fällt für Wohnraum an und muss von demjenigen übernommen werden, der die Immobilie am 1. Januar eines Jahres bewohnt. Ist die Immobilie vermietet, wird die Wohnsteuer vom Mieter bezahlt. Bei einem unterjährigen Verkauf erfolgt kein Ausgleich zwischen Verkäufer und Käufer.

4.2 Beiträge Eigentümergemeinschaft (Charges de copropriétaires)

Befindet sich die Immobilie auf einer privaten Domäne oder ist das Apartment Teil eines Apartmentkomplexes, sind für den Unterhalt des Gemeinschaftseigentums von allen Eigentümern Beiträge zu bezahlen. Diese Kosten sollten vor Unterzeichnung des Vorvertrages betrachtet werden. Die Höhe hängt davon ab, welchen Standard die Anlage aufweist und ob zusätzliche Angebote wie Schwimmbad, Tennis, Wachpersonal etc. vorhanden sind.

5. Steuer beim Verkauf

5.1 Erbschaftsteuer

Seit August 2015 haben EU Bürger die Möglichkeit, in ihrem Testament zu vermerken, welches EU Erbrecht für den Erbfall angewendet werden soll. Somit hat der Erblasser Gestaltungsmöglichkeiten hinsichtlich der Erbfolge. Die Erben sind allerdings dennoch in Frankreich erbschaftssteuerpflichtig. Liegt ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den Ländern vor, wird die in Frankreich bezahlte Erbschaftsteuer angerechnet. 

Sprechen Sie Ihren Notar noch vor Unterzeichnung des Kaufvertrages an, damit Sie gemeinsam die für Ihre persönliche Situation passende Eigentumsform festlegen können. Insbesondere bei Familienverhältnissen mit Kindern aus einer Erstehe ist es ratsam, die französischen Regelungen zu prüfen.

5.2 Spekulationsteuer (Impôt sur la plus value)

Spekulationsteuer fällt nur beim Verkauf von Zweitwohnsitzen, nicht bei Erstwohnsitzen an. Die Berechnung der Steuerhöhe ist sehr komplex, weshalb hierzu der Notar oder ein Steuerexperte befragt werden sollte. Grundsätzlich wird Spekulationsteuer auf den Betrag zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis berechnet. Berücksichtigt werden auch Kosten für die Erhaltung bzw. den Ausbau der Immobilie während der Haltedauer.

Beträgt die Haltedauer bis zu 22 Jahren, muss der Mehrertrag versteuert werden (bzw. 30 Jahren für Sozialabgaben). Dabei werden folgende jährliche Abschreibungen berücksichtigt:

• 6. – 21. Jahr: 6% auf Steuern / 1,65% auf Sozialabgaben
• 22. Jahr: 4% auf Steuern / 1,6% auf Sozialabgaben
• 23. – 30. Jahr: 9% auf Sozialabgaben

Baugrundstücke weisen in etwa die gleiche Abschreibung auf Sozialabgaben auf. Die Steuerabschreibung verläuft hingegen anders: in den Jahren 6 – 17 = 2% pa, in den Jahren 18 – 24 = 4% pa und in den Jahren 24 – 30 = 8%.

Steuersätze:

• Erstwohnsitz in Frankreich: 19% Steuern + 15,5% Sozialabgaben
• Erstwohnsitz in der EU, CH: 19% Steuern + 15,5% Sozialabgaben
• Erstwohnsitz ex EU: 34,5% Steuern + 15,5% Sozialabgaben

Beträgt der zu versteuernde Wertzuwachs mehr als 50.000 EUR erfolgt eine zusätzliche Besteuerung in Höhe von 2% bis 6% (ab 250.000 EUR). Falls der Wertzuwachs 150.000 EUR übersteigt, muß für Personen ohne Erstwohnsitz in der EU zusätzlich ein Steuerrepräsentant benannt werden (Kosten 0,7 – 1 % des Verkaufspreises). Die Steuer wird vom Notar an die Steuerbehörde abgeführt. 

5.3 Vermögensteuer (ISF = Impôt sur la fortune immobilière)

Für Immobilienvermögen muss in Frankreich Vermögensteuer bezahlt werden, egal ob es sich um einen Erst- oder Zweitwohnsitz handelt. Vermögensteuer wird auf den Netto-Immobilienwert erhoben, d.h. auf dem Grundstück eingetragene Hypotheken können in Abzug gebracht werden. Sie fällt an, wenn der Netto-Immobilienwert 1,3 Mio. EUR übersteigt und wird in diesem Falle ab einem Netto-Immobilienwert von 800.000 EUR erhoben.

Steuersätze:

• 800.000 EUR – 1,31 Mio. EUR = 0,5%
• 1,31 Mio. EUR – 2,57 Mio. EUR = 0,7%
• 2,57 Mio. EUR – 5 Mio. EUR = 1%
• 5 Mio. EUR – 10 Mio. EUR = 1,25%
• über 10 Mio. EUR = 1,5%